La Tributación en el Perú

Expertos señalan que perspectivas son favorables, aunque advierten que hay que estar atentos a oferta, velocidad en ventas y créditos hipotecarios.

El acelerado crecimiento de los precios de las viviendas en Lima desde el 2006, a un ritmo de 8% anual en términos reales, junto a la caída del 10% en las ventas en el tercer trimestre del presente año han causado que más de uno se pregunte si el ‘boom’ inmobiliario es sostenible o si ya se está desinflando. Todo apunta a que el mercado aún tiene espacio para crecer, pero siempre es bueno mantenerse alerta.

¿Qué nos indica que aún hay ‘boom’ para rato? La demanda efectiva es 25 veces mayor a la oferta inmobiliaria. Esto se explica, en parte, porque la mayoría de desarrolladores no son competitivos y no realizan proyectos en simultáneo. Además, el déficit habitacional del Perú es de dos millones de viviendas.

Frente a este escenario, los especialistas del sector coinciden en que el alza de precios se apoya en factores de demanda y oferta, y no en especulaciones. Entonces, no habría por qué preocuparse. Un estudio del BBVA explica que el PER (price earning ratio, por sus siglas en inglés), que refleja el número de años que tendría que alquilarse una propiedad para recuperar el valor del inmueble, ha tenido una tendencia al alza, pero se mantiene por debajo de 19, lo que revela que los precios están en su nivel de equilibrio (entre 12,5 y 25).

Además, el estudio señala que una familia limeña promedio tarda 17 años en generar ingresos que cubran el precio de una vivienda de 100 metros cuadrados, uno de los más bajos en la región (Colombia tarda 29 años y Chile 13). “Ello sugiere que los precios de las viviendas [en Lima] están más en sintonía con la capacidad adquisitiva de los demandantes”.

Los especialistas creen que lo que ha ocurrido es una recuperación de los precios. De 1998 al 2006, los valores por metro cuadrado bajaron cerca de 30% por la inestabilidad local y la crisis internacional. A partir del 2006, los precios no han dejado de subir. “Que una casa costara US$30.000 cuando un auto valía lo mismo no era sostenible. Había una distorsión, porque la demanda para inversiones a largo plazo se había reducido por el terrorismo. Cuando el país se estabiliza y empieza a crecer, los precios se sinceran. Y todavía falta”, explica el gerente general del Fondo Mivivienda, Gerardo Freiberg.

Así, el precio promedio del metro cuadrado en Lima es el más bajo de la región, incluso luego de hacer un ajuste por las diferencias en el poder adquisitivo.

El aumento en la capacidad de gasto dinamiza el mercado. El BBVA señala que desde el 2006 la generación de puestos de trabajo de mejor calidad ha avanzado a un ritmo promedio de 5,5% y que la tendencia de los ingresos familiares ha sido muy positiva, con un PBI por habitante que en términos de paridad de poder adquisitivo aumentó a 7% anual.

Según José Luis Ayllón, director técnico del Instituto de la Construcción y el Desarrollo de Capeco, la gente exige mejores acabados y ubicación, lo que sube los precios.

Además, los créditos hipotecarios se incrementaron en 167,5% en los últimos cinco años y representan el 4% del PBI, cuando hasta hace unos años no llegaban ni al 2%. Hay 165.000 créditos hipotecarios vigentes con niveles de morosidad de 1%. Estos se suelen pagar anticipadamente entre 13 y 14 años.

El gerente de negocios inmobiliarios del BBVA, Juan Manuel Castro, reveló que en setiembre colocó unos 950 créditos, el récord histórico del banco. El BCP, el mayor colocador de préstamos, no quiso declarar.

Por estos motivos, las unidades vendidas aumentaron en 11,8% del 2009 al 2010 y en 38,2% del 2010 al 2011 (21.599 unidades), según Tinsa. Para el 2012, se espera vender unas 25.000 viviendas. Además, la velocidad de ventas también ha ido en aumento, de 1.134 unidades por mes a 1.189 entre el 2008 y el 2011.

Entonces, no es conveniente sobrerreaccionar por temor a un desaceleramiento o burbuja, pues se corre el riesgo de ampliar el déficit habitacional. Pero no está de más aprender las lecciones de países como España.

El director ejecutivo de Edifica, Martín Bedoya, dice que lo ideal es mantener una tasa de crecimiento de precios entre 5% y 10% durante los próximos 10 años. Además, sugiere buscar soluciones para aumentar la oferta y preocuparse cuando los niveles de morosidad superen el 1,5%. Más vale prevenir que lamentar.